El
arrendamiento, que en el régimen
anterior era conocido con el nombre de locación-conducción
de cosas, ha sido motivo
de frecuentes fricciones
entre el propietario y el arrendatario.
La excesiva protección que han
dispersado al arrendatario las
denominas leyes de emergencia ha
conducido a una situación que ha provocado un desaliento
en la construcción de viviendas
para el arrendamiento y ha agudizado el déficit
de estas en el Perú.
El legislador
ha sido consciente de que en el país
existe un considerable
déficit entre el número
de viviendas construidas y las necesarias para cubrir las
necesidades de la población y que no es
posible en las condiciones
actuales que el Estado asuma la
tarea de
corregir tal situación.
La regulación
del arrendamiento busca encontrar
, pues, el equilibrio en los derechos del
arrendatario y del
propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad
al inversionista para así desarrollar la
industria de la construcción que con urgencia reclama el país.
En
efectos, si como el arrendatario tiene
el justo derecho al goce
de la vivienda durante
el plazo del contrato y a no
ser perturbado por el
arrendador , este a su vez debe
percibir la renta
convenida y, al vencimiento del plazo del contrato, debe obtener
la pronta restitución del bien.
DEFINICION DEL ARRENDAMIENTO
El artículo
1666º del Código Civil
Vigente señala que “
Por el
arrendamiento se obliga
a ceder temporalmente al arrendatario el
uso de un bien por
cierta renta convenida”.
Siguiendo el modelo
de todos los
contratos que regulan el
Código Civil, el articulo 1666º contiene
la definición del
arrendamiento.
Asimismo se
debe señalar que el
arrendamiento es un contrato
consensual que se perfecciona
con solo el acuerdo de
voluntades, esto es,
cuando el arrendador acuerda
con el arrendatario cederle temporalmente el uso
de un determinado bien a cambio
del pago de la renta
que este debe abonar.
Mediante este artículo se
define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación
- conducción de cosas. En efecto el
Código Civil de 1936 establecía en
su artículo 1490º que: Por
la
locación- conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se
obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida. De esta definición se puede
extraer los siguientes elementos:
A.
La obligación del arrendador de ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien.
Este es el principal deber
del arrendador, siendo su obligación la de entregar el bien con todos sus
accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos por ambas partes.
B. La obligación del arrendatario de dar por el
uso del bien una cierta renta convenida.
Se trata de la prestación de
un servicio el cual debe ser remunerado de alguna forma convenida que no
es nada
más que la llamada "RENTA".
Esta puede
consistir en una cantidad de dinero, la que la convierte en una
obligación de prestación de bienes fungibles; o también puede ser de una
parte de frutos o producción del mismo bien lo que determinaría que sea una
obligación de prestación de bienes inciertos; también puede darse que se
intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de pago, en cuyo caso
sería una obligación de prestación de bienes ciertos o inciertos según sea el
caso.
Se sabe que el arrendamiento
debe usar personalmente y exclusivamente el bien arrendado.
C La cesión
temporal del uso de un bien.
Se trata de la cesión del uso
no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por
eso que prescribe el artículo 1667 el hecho de que puede dar en arrendamiento el que
tenga esa facultad respecto de los bienes que administra.
La cesión debe ser temporal,
ya que la separación del dominio y el goce le quitarían todo sentido a la
propiedad. La temporalidad está dada por la Ley.
El plazo de los
arrendamientos de duración determinada NO
PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y cuando el bien pertenece a entidades
públicas o incapaces el plazo NO
PUEDE SER MAYOR DE SEIS AÑOS. La
Ley niega la eficacia a todo plazo o prórroga que sobre pase
los ya señalados.
También puede ocurrir que se
pacte que el arrendamiento sea de duración indeterminada, cuyo caso podría
decirse que el derecho de propiedad resultaría exento de todo sentido porque
queda desvinculado "perpetuamente"
del uso.
Ø EL BIEN
El bien en un sentido
económico es cualquier medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos
y constituyen un objeto de la actividad económica. Es este el que el motivo de
varios contratos, sobre todo en el caso de arriendo.
Puede ser objeto de la
prestación, materia de la obligación que surge del contrato de arrendamiento,
todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es
la esencia de este contrato, con la obligación de devolver el bien al arrendador
al vencimiento del plazo contractualmente establecido por
el arrendatario.
Los bienes consumibles
podrían ser parte de este contrato si estos serian materia de arriendo para
uso.
El bien que se dé en arriendo debe estar determinado y
especificado en el contrato, ya que sin una buena explicación de este podría
suceder una serie de problemas al momento de comenzar el plazo de
arrendamiento.
Ø LA RENTA
La renta es
un conjunto de ingresos que se obtienen anualmente o según se
convenga de un contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien
por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los bancos se habla de renta en casos de cajas
de seguridad y en las operaciones de leasing.
En si la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona que las
percibe.
Si todavía el bien no ha sido
entregado al arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la obligación
del arrendador en virtud del título que le da el contrato de arrendamiento.
La forma de pago es establecida por ambas partes,
debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser por partes en
cuotas periódicas, pago de una sola vez en un solo monto, por adelantado, o al
final de celebrarse el contrato, eso depende mucho de las cláusulas expresadas
en el contrato.
SUJETOS FACULTADOS
PARA ARRENDAR
El artículo 1667º
del Código Civil señala
expresamente que “Pueden dar en arrendamiento el que tenga
esta facultad respecto
de los bienes
que administra”.
El Arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el
cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe
mediante un pago acordado, el interventor de este contrato como arrendador debe
ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no
fuera de este modo, perdería veracidad
el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la
autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.
El acto de arrendar es un
acto de administración así considerado desde el derecho clásico. Los menores capacitados por matrimonios o por
título oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar
en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título
oneroso o gratuito. También puede dar en arrendamiento el que tenga esta
facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo
indeterminado, para no maniatar a los propietarios.
Los padres que ejercen la
patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para
arrendar en nombre del menor sus bienes por más de tres años, ya que durante
los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización
se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.
SUJETOS IMPEDIDOS
PARA ARRENDAR
El
artículo 1668º señala
expresamente que “No puede
tomar en arrendamiento:
·
El administrador, los bienes
que administra.
·
Aquel que
por ley está
impedido.
En general no existe
ninguna limitación en cuanto a la
capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general
para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la
persona con los bienes a arrendar.
IMPORTANCIA
En líneas
generales sirve para satisfacer perentorias
necesidades, como el de la habitación
y otras de urgente
requerimiento.
NATURALEZA JURIDICA
La doctrina
clásica sostiene que el contrato
de arrendamiento es
un “acto de
administración” y no de disposición, porque no constituye
una enajenación del dominio
del bien, ni la
concesión al conductor
de un derecho
real sobre este, sino
que tiende a las
conservación del patrimonio.
Esta tenencia
de la legislación
ha reafirmado la opinión
doctrinaria cada vez más poderosa de que el arrendamiento de un predio
urbano, tiene actualmente un derecho
real sobre el
bien alquilado.
CARACTERISTICAS
El
contrato de arrendamiento
siempre estuvo regulado
en la legislación peruana. Esto
se entiende, puesto que es
uno de los
contratos más usuales
y antiguos:
a)
En cuanto
al Nombre
El arrendamiento es un contrato nominado.
b)
En
cuanto a
su regulación
El arrendamiento es un contrato típico social
y legal, pues esta jurídicamente regulado en la ley (el código
civil).
c)
En
cuanto a
su estructura
Por su estructura, el arrendamiento es un
contrato simple, pues da
lugar a una relación jurídica.
d)
En
cuanto a
su contenido o área
Por su contenido, el arrendamiento puede
ser de naturaleza civil o
mercantil sin embargo apreciamos que
resulta más frecuente encontrarnos ante
arrendamientos de naturaleza
civil que frente a arrendamientos de
naturaleza mercante; salvo que
estemos hablando del
arrendamiento financiero
(Leasing), contrato mercantil por
excelencia.
e)
En
cuanto a su autonomía
Por
su autonomía, el arrendamiento es un contrato
principal, pues no depende
jurídicamente de otro contrato.
Sin
embargo, cuando analizamos el contenido
del arrendamiento, no podemos dejar de
tratar acerca de un
contrato derivado del mismo, es
decir, de un contrato que si
depende jurídicamente del
arrendamiento y que adopta sus principales caracteres, se trata del
subarrendamiento.
f)
En
cuanto a su formación
Por su
formación, el arrendamiento
es un contrato consensual, vale decir, que
se celebra con el solo consentimiento de las
partes.
g)
En
cuanto al tiempo
Por su
tiempo, el arrendamiento
es esencialmente un contrato
de duración, que podrá
ser determinada (a plazo fijo),
determinable (referida a un evento cierto), pero no conocido en su fecha, o de
duración indeterminada( cuando
se ha
tenido en cuenta
el termino inicial, mas
no el final).
h)
En
cuanto a
su negociación
Por su
negociación, el
arrendamiento puede ser
un contrato de
negociación previa, es decir, aquel en el cual las
partes tienen la libertad de
modelar su contenido (el más usual); uno
por adhesión o, por último, con arreglo a
clausulas generales de contratación, supuesto, este último, que consideremos de cierta frecuencia, sobre todo
en lo que a predios multifamiliares sed refiere.
i)
En
cuanto al rol
económico
Por su rol
económico, el arrendamiento es un
contrato de goce, pues está
destinado al disfrute del bien, por el arrendatario, sin tener la disposición del mismo.
j)
En
cuanto a su función
Por
su función, el arrendamiento
es un contrato fundamental constitutivo, aunque podrá formar parte por excepción, de
contratos modificatorios
pero nunca será
resolutorio, ya que siempre se generara
la obligación por parte del
arrendador de entregar el uso del bien
al arrendatario y el
arrendatario asumirá la obligación
de pagar por dicho
uso una renta
determinada o determinable.
k)
En
cuanto a los sujetos
a quienes obliga
Por los
sujetos a quienes
obliga, el arrendamiento es un contrato individual, ya que las
obligaciones creadas por él,
afectan únicamente a
las partes que lo
celebran.
l)
En
cuanto a la prestación
Por la
prestación, el arrendamiento es, esencialmente, un contrato
bilateral, sinalagmático o de
prestaciones reciprocas.
Una parte, el
arrendador, se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario
el uso de un
bien, mientras el arrendatario
se compromete a pagar
cierta renta convenida.
m)
En
cuanto a la valoración
Por la valoración, el arrendamiento, es un contrato celebrado
a titulo oneroso.
Así,
en tanto el arrendador
se obliga a entregar
el bien para que sea usado
por el arrendatario, este asume
la obligación de
abonar una renta
a favor de
aquel .
n)
En
cuanto al riesgo
Por el
riesgo, el arrendamiento es
fundamentalmente un contrato conmutativo, pues la existencia y cuantía
de las prestaciones que
deben cumplir el arrendador y el
arrendatario son ciertas, vale
decir, conocidas de antemano,
aunque la naturaleza
del arrendamiento no impediría
que revistiera la
modalidad de aleatorio.
o)
En
cuanto a sus efectos
Por sus
efectos, el arrendamiento es un
contrato meramente obligatorio
u obligacional.
OBLIGACIONES DEL
ARRENDADOR
Estas son obligaciones legales, ya
que paralelamente existen obligaciones convencionales que
son ilimitadas.
1.
Preceptúa el artículo 1678º del
Código Civil Peruano que “el arrendador
está obligado a efectuar
la entrega de la cosa con todos
sus accesorios, en el lugar,
plazo y estado convenidos”. Esta obligación
es tan importante
como la que
corresponde al vendedor
frente al comprador en la compra
venta.
La entrega
del predio constituye el cumplimiento del deber
jurídico primario que
corresponde al propietario.
Esta entrega no basta, sino que
debe ser hecha de
acuerdo con las obligaciones
pactadas y el tiempo convenido.
La cosa
debe estar en
condiciones de servir, de
lo contrario funciona la acción redhibitoria.
El momento
de la entrega está sujeto al pacto, pero si se ha
especificado, el código establece
que debe ser de
inmediato (segunda parte
del artículo 1678º del
Código Civil).
Al
producirse la entrega, hay un
fenómeno de enorme
importancia que es la existencia de una presunción juris
tantum en virtud de la cual, si el arrendatario recibe
la cosa sin reserva , se presume
que está
en actitud de servir. La presunción
puede suponer prevalencia
de la verdad legal sobre
lo real, pero si no
se prueba que
estaba en mal estado (estándolo), la ley presume que estaba en buen estado.
De
allí que e antes de recibir un bien en arrendamiento, hay que
probarlo si funciona
adecuadamente. Para el caso se aplica
el artículo 1679
que señala “ entregado el bien
al arrendatario, se presume
que se halla
en estado de servir
y con todo lo necesario para su uso”.
2.
Las obligaciones
adicionales del arrendador las
encontramos en el artículo 1680º del
C.C que señala que “también está obligado
el arrendador:
a)
A mantener
el arrendatario en el uso
del bien durante
el plazo el contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del
arrendamiento.
b)
A realizar durante
el arrendamiento todas las reparaciones necesarias
salvo pacto distinto”.
El
arrendador, tiene la obligación de efectuar
en la cosa arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean de
cuenta del arrendatario.
En
relación con las mejoras, hay cierta confusión. Tratándose de
reparaciones necesarias indispensables y esenciales, compatibles a la
realidad del contrato, correrá a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean
de cuenta del arrendatario.
El
propietario o arrendador , dada la
naturaleza del contrato de
arrendamiento, responde no solamente
de los vicios ocultos existentes al momento
de la entrega, sino
también de lo
que se manifiestan en el curso del
arrendamiento.
Si
las reparaciones impiden
el uso parcial del
bien, el inquilino tiene derecho
a exigir la reducción
proporcional del alquiler en relación
al tiempo y a
la parte
que no ha usado,
según el artículo 1674º del
Código Civil.
Cuando las
reparaciones requieren la exigencia
de la desocupación total, procede el aviso de
despedida y el inquilino tiene
derecho preferencial para volver
a ocupar el predio
(art 19º del Decreto Ley Nro. 21939) también aplicable
solo en el caso de la Ley
Nro. 26400.
Aunque el Código Civil
no lo dice, podemos decir
que otra obligación del
arrendador, es defender el
uso del
bien arrendado por
el arrendatario, contra un tercero
que pretenda tener
o quiera ejercer algún
derecho sobre él .
La perturbación
por terceros debe ser
de derecho, porque las
de hecho las
puede repeler el propio arrendatario, con acciones posesorias
e interdentales.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
Están contenidas
en el artículo 1681º del Código Civil
que establece que
el arrendatario está obligado.
1.
A recibir
el bien, cuidarlo diligentemente
y usarlo para el destino que se
le concedió en el contrato, o al que pueda
presumirse de las
circunstancias.
Es
una obligación antiquísima sustancia
a la naturaleza del contrato. La
doctrina concuerda en que
la determinación del uso distinto, es una cuestión
de hecho que debe apreciar el juez
en cada caso particular
dentro del concepto
de uso estipulado se
encuentra en el uso honesto.
2. A
pagar puntualmente la
renta en el plazo y lugar convenido y, a falta
de convenio, cada mes, en su
domicilio.
En
predios urbanos de conformidad
con el inc. a) del art 38 del Decreto Ley
Nro. 21938 aplicable actualmente solo
en el caso contemplado en la ley
Nro. 26400, varias
veces citada, el pago debe hacerse
por mensualidades vencidas. El propietario no puede
exigir al inquilino
el pago por
periodos menores, ni tampoco
que el alquiler sea
abonado por meses
adelantados, por cuanto se
trata de una disposición de
orden público, en beneficio del inquilino.
La supone
que es por meses, si se paga por
meses, por semestres , si se paga por
semestres y por daños si se
paga por años.
Entonces,
en general las reglas para el pago de una renta
son:
a)
Según
lo estipula el contrato
b)
Si no se
dice nada, la renta se paga
cada mes en el domicilio de
arrendamiento.
A pagar puntualmente
los servicios públicos suministrados en beneficio
del bien, con sujeción a las
normas que lo regulan.
A dar
aviso inmediato al arrendador
de cualquier usurpación , perturbación o imposición
de servidumbre que se
intente contra el bien.
A
permitir al arrendador que inspeccione por
causa justa el
bien , previo aviso de siete
días.
A
efectuar las reparaciones que le correspondan
conforme a la Ley o
al contrato
A no
hacer uso imprudente
del bien o contrario al orden
público o a las buenas
costumbres .
A no
introducir cambios ni
modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.
A
no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato sin asentimiento escrito
del arrendador.
A
devolver el bien
al arrendador al vencerse
el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más
deterioro que el de su uso
ordinario.
A
cumplir las demás
obligaciones que establezca la ley
o el contrato.
Por otra parte, el artículo 1683 establece que
el arrendatario es responsable
de la pérdida o deterioro del
bien que ocurren en el curso del arrendamiento, aun cuando
deriven del incendio, a no ser
que provenga de caso
fortuito, fuerza mayor o vicios
de construcción, es decir que
por causas no imputables al
arrendatario.
En
este aspecto surge el problema
de probar. Un incendio causado
por un rayo, una horda, etc., es
fácil de probar, pero
hay otros casos en que
es muy difícil, por ejemplo; un incendio que
solo deja ceniza. Todo esto,
indujo seguramente al legislador, para establecer que
el arrendatario se le
presume responsable, del incendio , salvo que pruebe
lo contrario.
EL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento no es
sino otra cosa, que un arrendamiento superpuesto, o sea que
existiendo un contrato de arrendamiento, el que ha
arrendado, a cambio de una renta.
Hay concurrencia de dos contratos
paralelos, el arrendatario,
sigue obligado en todas
las formas frente
al arrendador, pero asimismo hay otro
contrato entre el subarrendatario y
el arrendatario, llamándose a
este , arrendador. En cada
caso hay vinculaciones
contractuales propias.
Esta
figura del subarrendamiento está autorizado
desde muy antiguo, considerándose que el
arrendatario tiene derecho
a entregar la cosa de un
tercero, siempre que cumpla con pagar
al arrendador.
El
legislador se ha olvidado de dos
cosas:
1 Que, es
un mecanismo de
estipulación, por el cual se ha prohibido en nuestra
legislación, salvo excepciones.
2 el contrato
de arrendamiento supone confianza con el arrendamiento, por tantos, si el arrendador
no desea que se
subarriende, esta
disposición tiene eficacia
y debe de cumplirse.
El Código Civil
define el subarrendamiento diciendo que
es el arrendamiento o parcial del
bien arrendado que
celebra el arrendatario
a favor de un tercero, a
cambio de una renta, con asentimiento
escrito de arrendador. (Art 1692 CC).
La prohibición de dar en
subalquiler un predio
sujeto al régimen
especial del inquilinato
Ley Nro. 26400
de 8-12-1994 se
infiere del inciso
a) del artículo 14 del Decreto Ley Nro.
21938, cuya cuarto párrafo
establecer que el
propietario tiene expedita la
acción de desahucio, si el inquilino subalquila
total o parcialmente
el predio.
Hay algunas
casos de excepciones
a esta regla
general y están establecidos en el artículo 7 del mencionado Decreto Ley
que permite al inquilino
a subarrendar el
predio a plazo fijo, cuando
debe ausentarse de
la localidad por
razones de trabajo, salud o estudios.
El inquilino, no requiere
el consentimiento del
propietario, para subalquilar
la vivienda en
los casos permitidos que
hemos hecho referencia anteriormente, le basta
poner en conocimiento de este y
del consejo provincial
respectivo de la celebración del
contrato, acompañando el certificado
que acredita la
necesidad de ausentarse
de la localidad
por alguna de las
razones antes indicadas, de trabajo, salud o estudio,
que se
supone o puede ser por más
tiempo, ni con mayor merced
conductiva que el establecido en el convenio con el
propietario.
CESION DEL ARRENDAMIENTO
La diferencia
entre subarrendamiento y la
cesión del arrendamiento, está en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos
de arrendamiento superpuestos, en la cesión
del arrendamiento, es el mismo
contrato de arrendamiento que pasa
de un arrendamiento a un
nuevo arrendamiento.
De conformidad
con el artículo 1696º del Código Civil
la cesión del
arrendamiento constituye la
transmisión de los
derechos y obligaciones
del arrendamiento a favor
de un tercero que lo constituye
el arrendamiento a favor
de un tercero que lo constituye y
se rige
por las reglas de la
cesión de posición contractual.
El
inciso 4
del artículo 1697º
del Código Civil señala como causas de resolución
del contrato, la cesión de
arrendamiento, contra pacto
expreso o sin consentimiento escrito
del arrendador.
Las distinciones
entre subarrendamiento y
cesión del arrendamiento o
traspaso, tiene importancia
practica, por cuanto el beneficio
que otorga la
cuarta disposición del
Decreto Ley Nro.
21938, solo alcanza a los
subinquilinos, naturalmente solo
en el
caso de la Ley
Nro. 26400.
RESOLUCION DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
Las causales
de resolución del contrato
de arrendamiento están
comprendidas en el artículo
1697 del código
civil.
En
cambio el artículo 1699
del Código Civil, se ocupa de la conclusión que se produce por acción
extraña a los sujetos
del arrendamiento, mientras que la
resolución o rescisión se produce por causas
imputables a uno de los
sujetos. Todo contrato
resuelto ha terminado, pero no todo
contrato terminado ha
sido resuelto.
Se resuelve el contrato de
arrendamiento según los
vigentes incisos del
artículo 1697 del C.C.
1) Si el
arrendatario no ha pagado la
renta del mes anterior
y se vence otro mes y además
quince días. Si la renta
se pacta por
periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo periodo
y además quince días.
Si el alquiler se conviene por
periodos menores a un mes, basta que
venzan tres periodos.
Esta
causal es la
esencia misma del contrato
que ninguna ley, ni la del
inquilino la ha dejado de
lado. Si el arrendatario ha dejado
de pagar dos (2) meses
y 15 días, el
propietario tiene derecho
a ejercer la
acción de desalojo. Se
ha establecido esta
disposición por razones
de equidad, plazo
y según la Ley
del inquilinato, todavía puede pagar hasta el momento
del lanzamiento, si se trata de casa- habitación ( solo en el caso de
la Ley Nro. 26400)
Cuando el arrendamiento se pacta por
periodos mayores, como trimestre,
semestre o año, basta el vencimiento de un periodo más 15 días. Cuando el alquiler
se conviene por
periodos menores a
un mes, basta el vencimiento de
tres periodos.
2) En los
casos previstos en el inciso 1,
si el arrendatario necesito que hubiese
contra el sentencia
para pagar todo o parte
de una renta, y se vence con exceso de quince días
el plazo siguiente
sin que haya pagado la
nueva renta devengada.
3) Si el
arrendatario da al bien
destino diferente de
aquel para el cual
se le concedió expresamente o tácitamente, o permite algún acto
contrario al orden público o las
buenas costumbres.
Se
ve claramente que lo que
el legislador, es que el arrendatario
no perjudique la reputación
del propietario , porque si
alquila una casa para
habitar y la destina por
ejemplo a casa
de tolerancia, desprestigia al propietario.
4) Por
subarrendar o ceder el
arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito
del arrendador.
5) Si el arrendador o
el arrendatario no cumple
cualquiera de sus
obligaciones.
Tratando de
casa-habitación todavía incluida en la ley del
inquilinato conforme a la Ley Nro.
26400, las únicas causales de resolución
del contrato de
arrendamiento.
a)
Por casa
única; y
b)
Por falta
de pago de por
lo menos dos
mensualidades y 15 días de la merced
conductiva.
CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El
contrato de arrendamiento
concluye en los siguientes casos:
1.
Por concluirse el termino fijado
por las partes. Porque si se
ha pactado por
meses o años, cumplido los meses o años. Ha concluido
el contrato. Pero si
después de vencido
el plazo trascurren los
días sin que el
arrendador solicite la
cosa ni el arrendatario lo haya devuelto, la ley considera
que no se ha producido
un nuevo arrendamiento de plazo
indeterminado, por tacita reconducción, sino que
las mismas estipulaciones hasta
que el arrendador
solicite su devolución
en cualquier momento. (art
1699º y 1700º CC).
2.
En el
arrendamiento en cuya duración
se pacta por periodos
forzosos para ambas partes
y voluntarios a
opción de una de ellas, los periodos voluntarios
se irán
convirtiendo uno a una en
forzosos, si la parte a la que
se concedió la opción
no avisa a la
otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los
periodos forzosos o cada
uno de los
voluntarios.
El
aviso a que se refiere el párrafo
anterior, debe cursarse con menos de dos meses de anticipación al día de vencimiento
del respectivo periodo, si se trata
de inmuebles, y de no menos
de un mes, en el caso
de los demás bienes.
3.
Si el
contrato es de
duración indeterminada, se
le pone
fin, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art 1703º del C.C).
4.
Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre
el derecho que
tenia. En este caso, porque
estaba arrendado una cosa ajena, ya que
nadie puede disponer un
derecho que no tiene.
5.
Por muerte
del arrendatario, si dentro
de 90 días después
del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no
pueden continuar el contrato.
Muchos creen que con la muerte
del arrendatario se extingue
el contrato de arrendamiento, pero la realidad
es que la muerte dl arrendatario no pone
fin al contrato, si es que los
herederos no manifiestan su decisión
de poner término
al mismo, porque si manifiestan
su deseo de continuar con el contrato, el contrato
continua.
El arrendamiento
se trasmite , lo que
quiere decir, que es un contrato
personal, pero no personalísimo,
el cual
termina con el titular del derecho. Si
fallece, los herederos continúan
y se les
considera como arrendatarios, salvo que
ellos, expresamente digan que no
quieren continuar con el contrato.
Un
punto interesante es el relativo al momento en que
se considera a una
persona heredera y entonces hay
que seguir un proceso
judicial que demora. Basta que exista
presunto heredero, para que continúe
el arrendamiento, porque sino
la ley no
tendrá eficiencia, ya que entre
la muerte del arrendatario
y la declaratoria de
herederos para cierto
tiempo.
6.
Por entrar en el
ejercicio de sus derechos civiles el menor de
edad
7.
Por terminar
el albaceazgo, en el
arrendamiento que hubiese hecho algún albacea.
Son
situaciones de orden temporal. Además si
entra el menor
en su mayoría de edad, acaba el contrato de
arrendamiento, aunque el
plazo del mismo todavía no se haya
vencido. La doctrina establece
que el menor obtiene
la plenitud de sus derechos
y, por tanto puede
poner término al contrato.
El
albacea es un mandatario post mortem, es aquella persona que recibe el
encargo del causante para
que haga cumplir el
testamento. Como al finalizar el
albaceazgo, porque la Ley
desea que los herederos
reciban los bienes
sin problema.
8.
Si es preciso
para la
conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de
repararlo
9.
Por destrucción total o perdida
del bien arrendado.
10.
En los casos
de expropiación.
De
otro lado el Decreto Ley Nro.
21938, regula la extinción del contrato
de alquiler de
predios incluidos en el régimen
especial de inquilinato, solo en el caso de
la Ley Nro. 26400
El articulo 13 enumera
explícitamente las causales
de extinción del
contrato de alquiler que
son:
A.
Acuerdo
de las
partes
Es decir
el mutuo convenio para poner fin al contrato de
alquiler a plaza indeterminado o a plazo fijo.
B.
Decisión
unilateral del inquilino
El
inquilino de un predio
comprendido en el régimen especial
del inquilinato, puede poner fin al
contrato de alquiler en
cualquier momento. La extinción
se produce con la
desocupación del predio y
entrega de las llaves , que
deberá realizarse previo
aviso al propietario
mediante carta notarial , con un mes
de anticipación. Si el
inquilino omite el
aviso, deberá abonar el
importe de un mes
adicional como indemnización.
C.
Por muerte
del inquilino, si sus
herederos comunican que no
puedan continuar el contrato.
La ley otorga
a los herederos
del inquilino dicha facultad
unilateral, en razón de que tal
vez no se encuentran en condiciones de continuar cumpliendo con las
obligaciones del inquilino o que
no necesiten de la
vivienda.
Distinta es la
situación de los herederos
del propietario, quienes siguen obligados como
lo estuvo el causante.
Pero
en el caso de los predios
sujetos al régimen especial del inquilinato (Ley Nro. 26400), solo
tienen derecho a continuar el
arrendamiento, los herederos que
ocupaban el predio a la muerte
del inquilino. Lo cual al excluir
del derecho de
la sucesión del
arrendamiento a otros
herederos preferenciales y excluir igualmente a la
conviviente, favorece solamente
al propietario.
