El
desalojo, para el Dr. Luis Romero Zavala, es procesalmente, una
acción judicial, destinada a
recuperar los derechos de uso o goce
de un bien, perdidos por sus titulares
debido a su propia negligencia
o a un acto voluntario.
El desalojo permite
la restitución del uso a quien
tienen derecho a su
disfrute. En doctrina procesal más
generalizada se sostiene que para la posesión están las acciones posesorias; para la
tenencia los interdictos, para el
uso el
desalojo, el desalojo no defiende
la propiedad ni la posesión , ni
tampoco la tenencia , únicamente el uso.
El desalojo está vinculado con el contrato de
arrendamiento, principalmente
como acción directa de restitución. Puede presentarse también otros tipos de
contratos como el comodato, la
compra-venta, donación inmobiliaria, hospedaje, renta vitalicia, etc., pero es
el arrendamiento donde más relevancia
tiene.
El desalojo
no es proceso de ejecución porque
no requiere de “proceso” valga la redundancia,
de conocimiento previo, que declare
la rescisión o resolución
del arrendamiento. No obstante
puede haber ejecución forzada, ya que si el obligado a la desocupación no lo hace
procederá a ella mediante
el lanzamiento.
El desalojo ( denominado
también desahucio) a criterio
de ENRIQUE FALCÓN, “….importa
la exclusión de
cualquier ocupante de
una propiedad cuya
obligación de restituir
sea exigible y
no se limita
a las locaciones, si bien en las
mismas es donde
mayor incidencia tiene..”.
REIMUNDIN estima
que “el juicio de desalojo
o juicio de
desahucio es el
procedimiento sumarísimo por
el cual el actor
persigue que el demandado
desocupe el inmueble litigioso
y lo deje
a su disposición”.
LINO PALACIO considera
que el proceso de desalojo
“… es aquel
que tiene por
objeto una pretensión tendiente a
recuperar el uso y goce
de un bien
inmueble que se
encuentra ocupado por
quien carece de
título para ello, sea por
tener una obligación
exigible de restituirlo o
por revestir el
carácter de simple
intruso aunque sin pretensiones a
la posesión”.
En opinión de MÁXIMO CASTRO
“…la acción de
desalojo o de desahucio
es el procedimiento breve y sumario que
se entabla contra
el arrendatario o inquilino de una
finca por el propietario o por
el que tiene derecho
a usar y gozar
de ella, para que la
desocupe y la deje
a su disposición .
GÓMEZ DE LIAÑO sostiene
que el denominado juicio
de desahucio es
aquel que está
dirigido “… a obtener el
desalojo de un inmueble, imponiendo
incluso el lanzamiento
de sus ocupantes, sirviendo
para resolver , tanto
cuestiones de arrendamiento, como
situaciones de precario
en las que se posee
una finca sin título
que lo justifique…”.
Para PRIETO – CASTRO Y FERRÁNDIZ “ .. con el
nombre de desahucio (…) se quiere
significar el estado
de desconfianza del arrendador respecto
al arrendatario, que le hace desear
poner fin al
contrato de arrendamiento…”.ESCRICHE califica al
desahucio como “el acto de
despedir el dueño de una casa
o herencia al inquilino
o arrendatario…..”.
MUCIUS SCAEVOLA afirma que
“… la acción de
desahucio tienen una
naturaleza compleja, e
cuanto de una parte reviste
carácter resolutorio del
contrato, si bien no reciproco
sino unilateral ( pues
solo se concede
la acción al arrendado) y de
otra recuperatoria de la
posesión natural manteniendo, desde este
punto de vista
estrecho parentesco con
las acciones interdictales”.
En relación al desahucio
MORENO MOCHOLI expone lo
siguiente:
“ la expresión genérica de desahucio, que
en sentido sustantivo carece
de propia personalidad (…) por resolver
a través de los diversos
derechos que envuelven entre sí,
independientemente, cuando del
concepto derecho, pasamos al
de acción, se convierte
en algo que envuelve una
esencia, un ser, precisamente
porque la expresión
en cuestión es de
notorio saber adjetivo
y con miras a este
aspecto y bajo
tal preocupación nace
y se desenvuelve. De aquí él
porque (…) cuantos
definen el concepto
desahucio suelen hacerlo fundiendo
esta idea con la
acción. Incluso los tratadistas
que trazan la
definición en un sentido más gramatical
que jurídico, no le dan
el nombre de derecho, sino
que lo califican de
medio, acto o remedio”.
·
La
acción de desahucio “… tiene su base en el motivo
en que se fundamenta
( falta de
pago, infracción de la condiciones estipuladas, expiración del término etc.), pero
cada una de
estas causas obedece a su vez
al derecho de
rescisión, resolución o posesión, que
como nota común, en cuanto a su
efectividad procesal, envuelven la facultad
de desahuciar”.
·
“… con relación al
juicio por ser la única
que en el desahucio puede entablarse, y con referencia a
los derechos en que
se sustenta, por las exclusivas
características que en esto, concurren, la acción
de desahucio absorbe en cierto modo, domina y subordina al
juicio y a los
derechos en que se
funda, determinándoles un ser, un
especialidad que ella
traza y gobierna, como alma del juicio
del desahucio, de una parte como definidora de
los derechos en que
se basa, de otra”.
·
De
la acción de desahucio no
puede ofrecer duda “.. su naturaleza posesoria, dada la finalidad de efectividad
inmediata, sin aspiraciones de
declaración de derechos que
por otra parte , no pueden preguntarse
en el juicio de desahucio
y la restitución del
contenido posesorio , último fin de
la acción de nuestro estudio”.
·
“ …..Si
bien en los casos que nos
ocupan ( derechos rescisorios y resolutorios propiamente dicho) la
acción de desahucio es
puramente personal, tiene
indudablemente intensos efectos
reales por que hay
que tener en cuenta
que la declaración de
rescisión o resolución del vinculo
que lleva implícito
el fallo que
accede a la pretensión del actor, determina automáticamente una
situación sin título, extinguido ya por
aquellos motivos cuya
realidad y procedencia
declara la sentencia, la cual a su
vez, dispone el
lanzamiento si el desalojo
no tienen lugar en el plazo que se fija
(..) por lo que aquella
resolución virtualmente condena
también a la
restitución de la posesión
para reintegración del
mismo contenido posesorio al poseedor real
del inmueble”.
·
“concluyendo. Si bien
la acción de desahucio
cuando tiene por
base los derechos
rescisorios y resolutorios,
es de
naturaleza personal,
apareciendo como especial
modalidad de la “actio
locati” es de efectos
marcadamente reales en cuanto
a su alcance y
eficacia”.
MORENO
MONCHOLI define al
desahucio de esta manera:
“Es la
de desahucio:
A. Naturaleza.-
Aquella acción principal, inmobiliaria, posesoria, personal
aunque de marcados efectos
reales y de
contenido real cuando
se funda e la
situación de precario;
B. Elementos
personales.- Que
compete al poseedor
real-arrendador o comprador
de finca arrendada, subarrendada, productor- patrono ,
titular del disfrute
dado en aparcería, cedente del suelo
por el tiempo que
vivieren las primeras
cepas, y tolerante del precario, contra el
arrendatario , subarrendatario,
obrero o empleado, aparcero, cesionario
del suelo y precarista, respectivamente;
C. Elementos
reales.- Sobre las
cosas inmuebles dadas en arrendamiento (rustico o urbano), en
subarriendo, como remuneración única o
complementaria por los servicios prestados, aparcería, cesión del suelo
o en situación de posesión
sin título ni pago de mercedes
y simplemente toleradas;
D. Elementos
formales.- A ejercitar dentro
del procedimiento especial
y sumario, juicio de desahucio
que sin prejuzgar
derechos de dominio, la posesión u
otros que no sean motivo concreto
en que se funde, resuelve en cuanto
a este exclusivamente, con santidad
de cosa juzgada;
E. Fin Próximo.- Persiguiendo el
lanzamiento del demandado y consiguiente desalojo de
personas y enseres;
F. Fin remoto.- Para recuperar la posesión natural desplazada por
el vinculo contractual
o por la
simple tolerancia;
G. Fundamento
próximo.- Que se funda en los derechos de
rescisión, resolución o en la posesión;
H. Fundamento
remoto.- Y que existe para
garantía y efectividad, en fin de
la protección que la ley
otorga al poseedor”.
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