ORIENTACION DE LA REGULACION DEL ARRENDAMIENTO EN EL PERU

El arrendamiento, que  en  el régimen  anterior  era conocido   con el nombre   de locación-conducción  de  cosas, ha sido  motivo  de frecuentes  fricciones entre  el propietario  y el arrendatario.

La  excesiva protección  que han  dispersado al arrendatario  las denominas  leyes  de emergencia   ha   conducido  a una situación   que ha provocado  un desaliento  en la  construcción de  viviendas  para  el arrendamiento  y ha agudizado  el déficit  de  estas  en el Perú.

El  legislador   ha sido consciente   de que  en el país  existe  un considerable déficit  entre  el número  de  viviendas  construidas y las  necesarias para cubrir  las  necesidades  de la población  y que no es  posible  en las  condiciones   actuales que el Estado asuma  la tarea  de  corregir  tal situación.

La  regulación  del arrendamiento  busca encontrar , pues, el equilibrio   en los derechos  del  arrendatario  y del propietario  y, al mismo  tiempo, conferir  seguridad   al inversionista   para  así desarrollar   la  industria  de  la construcción  que con urgencia  reclama el país.

En efectos, si como  el arrendatario   tiene  el justo  derecho  al goce  de la  vivienda  durante  el plazo  del contrato  y a no  ser perturbado   por  el arrendador , este  a su vez  debe  percibir   la  renta   convenida  y, al vencimiento   del plazo del contrato, debe  obtener  la  pronta   restitución del bien.

     DEFINICION DEL  ARRENDAMIENTO

El  artículo  1666º  del Código   Civil  Vigente  señala   que  “ Por  el  arrendamiento   se  obliga  a  ceder  temporalmente al arrendatario   el  uso  de un bien   por  cierta  renta  convenida”.

Siguiendo  el modelo  de  todos  los  contratos  que regulan  el  Código  Civil, el articulo 1666º  contiene  la  definición   del  arrendamiento.

Asimismo  se  debe  señalar  que  el arrendamiento   es  un contrato   consensual que  se  perfecciona   con solo  el acuerdo   de  voluntades,  esto  es,  cuando  el arrendador  acuerda  con el arrendatario  cederle   temporalmente   el uso   de un determinado  bien  a cambio  del pago   de  la renta    que este   debe  abonar.

Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía   como    arrendamiento  o   locación - conducción de cosas.  En efecto el Código Civil de 1936  establecía en su  artículo  1490º   que: Por  la  locación- conducción una persona   cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga  a  prestarle su servicio o trabajo  personal,  durante  un plazo y   por cierta  renta  convenida. De esta definición se puede extraer los siguientes elementos:

A.         La obligación  del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.

Este es el principal deber del arrendador, siendo su obligación la de entregar el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos por ambas partes.

B.     La obligación del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida.

Se trata de la prestación de un servicio el cual debe ser remunerado de alguna forma convenida que no es   nada  más  que   la   llamada   "RENTA".

Esta   puede   consistir en una cantidad de dinero, la que la convierte en una obligación de prestación   de   bienes fungibles; o también puede ser de una parte de frutos o producción   del  mismo bien lo que determinaría que sea una obligación de prestación de bienes inciertos; también puede darse que se intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de pago, en cuyo caso sería una obligación de prestación de bienes ciertos o inciertos según sea el caso.

Se sabe que el arrendamiento debe usar personalmente y exclusivamente el bien arrendado.

C   La cesión temporal del uso de un bien.

Se trata de la cesión del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por eso que prescribe el artículo 1667 el hecho de que puede dar en arrendamiento  el  que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra.

La cesión debe ser temporal, ya que la separación del dominio y el goce le quitarían todo sentido a la propiedad. La temporalidad está dada por la Ley.

El plazo de los arrendamientos de duración determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y cuando el bien pertenece a entidades públicas o incapaces el plazo NO PUEDE SER MAYOR  DE SEIS AÑOS. La Ley niega la eficacia a todo plazo o prórroga que sobre pase los ya señalados.

También puede ocurrir que se pacte que el arrendamiento sea de duración indeterminada, cuyo caso podría decirse que el derecho de propiedad resultaría exento de todo sentido porque queda desvinculado "perpetuamente" del uso.

Ø EL  BIEN

El bien en un sentido económico es cualquier medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos y constituyen un objeto de la actividad económica. Es este el que el motivo de varios contratos, sobre todo en el caso de arriendo.

Puede ser objeto de la prestación, materia de la obligación que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio  y que no sean consumibles, ya que es la esencia de este contrato, con la obligación de devolver el bien al arrendador al  vencimiento del plazo contractualmente establecido por el arrendatario.

Los bienes consumibles podrían ser parte de este contrato si estos serian materia de arriendo para uso.

El bien que se  dé en arriendo debe estar determinado y especificado en el contrato, ya que sin una buena explicación de este podría suceder una serie de  problemas al momento de comenzar el plazo de arrendamiento.

Ø LA RENTA

La  renta  es un conjunto de ingresos que se obtienen anualmente o según se convenga de un contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los bancos  se habla de renta en casos de cajas de seguridad y en las operaciones de leasing. En si la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona que las percibe.

Si todavía el bien no ha sido entregado al arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la obligación del arrendador en virtud del título que le da el contrato de arrendamiento.

La  forma de pago es establecida por ambas partes, debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser por partes en cuotas periódicas, pago de una sola vez en un solo monto, por adelantado, o al final de celebrarse el contrato, eso depende mucho de las cláusulas expresadas en el contrato.

SUJETOS   FACULTADOS   PARA   ARRENDAR

El artículo  1667º  del Código Civil  señala expresamente   que “Pueden  dar  en arrendamiento el que  tenga  esta  facultad  respecto  de  los  bienes  que administra”.

El  Arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el interventor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de  este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico. Los   menores capacitados por matrimonios o por título oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios.

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por más de tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.

SUJETOS   IMPEDIDOS  PARA  ARRENDAR

El  artículo  1668º   señala  expresamente que “No puede  tomar   en arrendamiento:

·                   El  administrador,  los bienes  que administra.

·                   Aquel   que  por  ley   está  impedido.

En general no existe ninguna  limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.

IMPORTANCIA

En  líneas  generales  sirve  para satisfacer  perentorias  necesidades, como  el de  la habitación  y otras  de  urgente  requerimiento.

NATURALEZA   JURIDICA

La  doctrina  clásica   sostiene que  el contrato   de  arrendamiento  es  un  “acto  de  administración” y no  de  disposición, porque  no constituye  una   enajenación   del dominio  del   bien, ni  la  concesión  al  conductor  de  un  derecho    real  sobre  este, sino  que  tiende a  las  conservación del  patrimonio.

Esta  tenencia   de  la  legislación  ha reafirmado la opinión   doctrinaria   cada  vez  más  poderosa de que el arrendamiento  de un predio  urbano, tiene  actualmente   un derecho  real   sobre   el  bien  alquilado.

CARACTERISTICAS

El  contrato  de  arrendamiento  siempre  estuvo  regulado  en la legislación peruana. Esto  se  entiende, puesto que  es  uno  de  los   contratos  más  usuales   y  antiguos:

a)       En  cuanto  al  Nombre

El  arrendamiento es un contrato  nominado.

b)       En cuanto  a  su  regulación

El  arrendamiento es un contrato  típico social  y legal, pues  esta   jurídicamente  regulado en la ley (el  código   civil).

c)       En cuanto  a  su estructura

Por  su estructura, el arrendamiento es un contrato  simple, pues  da  lugar  a una relación  jurídica.

d)       En cuanto  a  su contenido  o área

Por  su contenido, el arrendamiento  puede  ser  de  naturaleza civil  o  mercantil sin embargo  apreciamos que resulta  más  frecuente encontrarnos  ante  arrendamientos  de  naturaleza   civil que  frente a  arrendamientos  de  naturaleza mercante; salvo que  estemos  hablando  del  arrendamiento  financiero (Leasing), contrato mercantil por  excelencia.

e)       En cuanto  a su autonomía

Por su autonomía, el arrendamiento es un contrato  principal, pues  no   depende   jurídicamente   de  otro contrato.

Sin embargo, cuando  analizamos  el contenido   del arrendamiento, no   podemos   dejar de    tratar  acerca  de  un contrato  derivado  del mismo, es  decir, de un contrato  que  si  depende   jurídicamente   del  arrendamiento y que  adopta sus  principales caracteres, se trata  del  subarrendamiento.

f)        En cuanto  a su formación

Por  su  formación, el   arrendamiento es  un contrato   consensual, vale  decir, que  se  celebra  con el solo consentimiento de  las  partes. 

g)       En cuanto al tiempo

Por  su  tiempo, el   arrendamiento  es  esencialmente  un contrato  de  duración, que  podrá  ser determinada (a  plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto), pero no conocido en su  fecha, o de  duración  indeterminada( cuando se  ha  tenido  en  cuenta  el  termino  inicial, mas  no el  final).

h)       En cuanto  a  su   negociación

Por  su  negociación, el  arrendamiento  puede  ser  un  contrato  de  negociación  previa, es  decir, aquel en el cual  las  partes  tienen la libertad  de  modelar  su  contenido (el más  usual); uno  por  adhesión o, por  último, con arreglo  a   clausulas generales  de  contratación, supuesto, este último, que  consideremos de  cierta frecuencia, sobre  todo  en lo que  a predios  multifamiliares sed  refiere.

i)         En cuanto   al  rol  económico

Por  su rol  económico, el  arrendamiento es un contrato  de goce, pues  está  destinado  al  disfrute del bien, por  el arrendatario, sin tener la  disposición del mismo.

j)         En cuanto  a su función

Por su  función, el  arrendamiento  es  un contrato  fundamental constitutivo, aunque podrá  formar parte por  excepción, de  contratos  modificatorios pero  nunca  será  resolutorio, ya que  siempre  se generara  la obligación  por parte  del  arrendador  de  entregar el uso  del bien  al  arrendatario  y el  arrendatario  asumirá  la obligación  de  pagar por  dicho  uso  una  renta  determinada o  determinable.

k)       En cuanto  a los  sujetos  a  quienes  obliga

Por  los  sujetos  a  quienes  obliga, el arrendamiento es un contrato individual, ya  que las  obligaciones creadas   por   él, afectan  únicamente  a  las  partes  que  lo celebran.

l)         En cuanto  a la  prestación

Por  la  prestación, el  arrendamiento  es, esencialmente, un  contrato  bilateral, sinalagmático o de  prestaciones  reciprocas.

Una  parte, el  arrendador, se obliga  a  ceder  temporalmente   al  arrendatario  el  uso  de un  bien, mientras  el  arrendatario  se  compromete a  pagar  cierta  renta convenida.

m)     En cuanto  a la  valoración

Por  la valoración, el  arrendamiento, es un contrato  celebrado  a  titulo  oneroso.

Así, en tanto  el   arrendador  se obliga  a  entregar  el bien  para que  sea usado  por  el arrendatario, este  asume  la  obligación  de  abonar  una  renta  a  favor  de  aquel .

n)       En cuanto  al  riesgo

Por  el  riesgo,  el arrendamiento   es fundamentalmente   un contrato  conmutativo, pues la existencia  y cuantía  de  las prestaciones  que  deben  cumplir   el arrendador  y el  arrendatario  son  ciertas, vale  decir, conocidas de  antemano, aunque  la  naturaleza  del  arrendamiento no  impediría  que  revistiera  la  modalidad  de  aleatorio.

o)       En cuanto  a sus efectos

Por  sus  efectos, el arrendamiento es un  contrato  meramente   obligatorio  u  obligacional.

OBLIGACIONES  DEL  ARRENDADOR

Estas  son obligaciones  legales, ya  que  paralelamente  existen obligaciones  convencionales   que  son ilimitadas.

1.                      Preceptúa  el artículo 1678º  del  Código Civil  Peruano que  “el  arrendador  está  obligado  a efectuar  la entrega   de la cosa   con todos  sus  accesorios, en el lugar, plazo  y estado   convenidos”. Esta  obligación  es  tan  importante  como  la  que  corresponde  al  vendedor  frente  al comprador  en la compra  venta.

La  entrega  del predio  constituye   el cumplimiento  del deber   jurídico  primario  que  corresponde  al propietario. Esta  entrega  no basta, sino  que  debe   ser hecha  de  acuerdo  con las  obligaciones  pactadas  y el tiempo  convenido.

La  cosa  debe  estar  en  condiciones  de  servir, de  lo contrario  funciona la  acción redhibitoria.

El  momento  de la entrega está  sujeto  al pacto, pero  si se ha  especificado, el código establece  que  debe  ser  de inmediato (segunda  parte  del  artículo  1678º  del  Código  Civil).

Al producirse  la entrega, hay  un  fenómeno  de  enorme   importancia   que es  la existencia   de una presunción  juris tantum  en  virtud de la cual, si  el arrendatario  recibe  la  cosa sin reserva , se presume que  está  en actitud de  servir. La  presunción  puede   suponer  prevalencia  de  la  verdad  legal sobre  lo  real, pero  si no  se  prueba  que  estaba  en mal estado  (estándolo), la ley  presume que estaba  en buen estado.

De allí que e antes de recibir  un bien  en arrendamiento, hay  que   probarlo si funciona  adecuadamente. Para  el caso se  aplica  el  artículo  1679  que   señala “ entregado el  bien  al  arrendatario, se  presume   que  se  halla  en estado  de  servir  y con todo  lo necesario  para su uso”.

2.                      Las  obligaciones  adicionales  del arrendador  las  encontramos  en el artículo  1680º del  C.C  que  señala que “también  está obligado  el arrendador:

a)                      A  mantener  el arrendatario en el uso  del  bien  durante  el plazo  el contrato  y a conservarlo  en buen estado para el fin  del  arrendamiento.

b)                      A realizar  durante  el arrendamiento  todas  las reparaciones  necesarias  salvo pacto  distinto”.

El arrendador, tiene  la obligación de  efectuar  en la cosa  arrendada, las  reparaciones que por  pacto o costumbre no sean  de  cuenta  del  arrendatario.

En relación  con las mejoras, hay  cierta confusión. Tratándose  de  reparaciones  necesarias  indispensables  y esenciales, compatibles a  la  realidad del contrato, correrá a cargo del  propietario, siempre que por  pacto no sean  de  cuenta  del arrendatario.

El propietario  o arrendador , dada  la  naturaleza  del contrato  de  arrendamiento, responde no solamente  de los   vicios  ocultos existentes al  momento  de  la  entrega, sino  también  de  lo  que  se   manifiestan en el curso  del  arrendamiento.

Si las  reparaciones  impiden  el uso  parcial  del  bien, el inquilino  tiene  derecho  a  exigir la  reducción   proporcional   del alquiler  en relación  al  tiempo  y  a la  parte  que no  ha  usado,  según  el artículo 1674º  del  Código  Civil.

Cuando  las  reparaciones  requieren  la exigencia   de  la desocupación  total, procede el aviso  de  despedida   y el inquilino  tiene  derecho preferencial  para  volver  a ocupar  el  predio  (art 19º  del Decreto  Ley Nro. 21939) también  aplicable  solo  en el caso  de la   Ley  Nro.   26400.

Aunque   el  Código  Civil  no lo  dice, podemos  decir  que otra  obligación  del  arrendador, es defender  el uso   del  bien  arrendado  por  el  arrendatario, contra  un tercero  que  pretenda   tener  o quiera   ejercer  algún  derecho  sobre  él .

La   perturbación  por  terceros debe  ser  de  derecho, porque  las  de  hecho  las  puede  repeler el propio  arrendatario, con acciones  posesorias  e  interdentales.

OBLIGACIONES  DEL   ARRENDATARIO

Están  contenidas  en el artículo 1681º del Código Civil  que  establece  que  el  arrendatario   está obligado.

1.      A  recibir   el bien, cuidarlo  diligentemente y  usarlo para el destino  que  se le concedió  en el contrato, o   al que pueda  presumirse  de  las  circunstancias.

Es una obligación  antiquísima   sustancia  a la naturaleza   del  contrato. La  doctrina   concuerda  en que   la  determinación  del uso distinto, es una  cuestión  de  hecho que debe apreciar  el juez  en cada caso  particular dentro  del   concepto  de  uso estipulado  se  encuentra  en el uso  honesto.

2.     A   pagar   puntualmente  la  renta  en el plazo  y lugar convenido y, a  falta  de  convenio, cada mes, en su domicilio.

En predios urbanos  de  conformidad  con el inc. a)  del art  38  del  Decreto Ley  Nro.  21938  aplicable actualmente  solo  en el caso  contemplado  en la ley  Nro.  26400,  varias  veces  citada, el pago  debe hacerse  por  mensualidades   vencidas. El propietario  no puede  exigir   al  inquilino  el  pago  por  periodos  menores, ni tampoco que  el alquiler  sea  abonado  por  meses  adelantados,  por  cuanto se  trata  de  una disposición  de  orden  público, en beneficio  del inquilino.

La  supone  que es  por meses, si se paga  por  meses,  por semestres , si se paga  por  semestres y por   daños  si se  paga por  años.

Entonces, en general  las reglas para el pago  de una renta  son:

a)                    Según  lo  estipula el contrato

b)                   Si  no se  dice  nada, la renta   se paga  cada mes  en el domicilio  de  arrendamiento.

A  pagar  puntualmente  los servicios  públicos   suministrados   en beneficio  del  bien, con sujeción  a  las normas  que  lo regulan.

A dar  aviso inmediato al arrendador  de  cualquier  usurpación , perturbación  o imposición  de   servidumbre  que  se intente   contra el  bien.

A  permitir  al arrendador   que inspeccione   por  causa  justa  el  bien , previo aviso  de  siete  días.

A  efectuar  las  reparaciones que le  correspondan  conforme a  la  Ley  o al contrato

A no  hacer  uso  imprudente  del bien  o contrario  al orden  público  o  a las buenas  costumbres .

A no  introducir cambios ni  modificaciones   en el bien, sin asentimiento  del arrendador.

A   no   subarrendar  el bien, total o parcialmente, ni ceder   el contrato sin asentimiento  escrito  del arrendador.

A  devolver  el  bien  al arrendador  al  vencerse   el plazo  del contrato   en el estado   en que lo recibió, sin   más  deterioro  que el  de su uso  ordinario.

A cumplir   las  demás  obligaciones  que establezca  la ley  o el contrato.

Por  otra parte, el artículo 1683 establece  que  el  arrendatario es  responsable  de la pérdida  o deterioro  del  bien  que ocurren en el curso  del arrendamiento, aun  cuando  deriven del incendio, a no ser  que provenga  de  caso  fortuito, fuerza  mayor o vicios de  construcción, es  decir que  por causas no imputables  al arrendatario.

En este  aspecto surge  el problema  de  probar. Un incendio causado por un rayo, una horda, etc., es  fácil  de  probar, pero  hay  otros  casos en que  es  muy  difícil, por ejemplo; un incendio  que  solo deja  ceniza. Todo  esto,  indujo seguramente  al  legislador, para establecer  que  el  arrendatario se  le  presume   responsable, del  incendio , salvo que  pruebe  lo contrario.

EL  SUBARRENDAMIENTO

El  subarrendamiento  no es  sino  otra cosa, que  un arrendamiento superpuesto, o sea  que  existiendo  un contrato de  arrendamiento, el  que ha  arrendado, a  cambio  de  una  renta.

Hay  concurrencia de  dos contratos  paralelos, el  arrendatario, sigue  obligado  en todas  las   formas  frente   al  arrendador, pero asimismo  hay otro  contrato entre  el  subarrendatario  y    el  arrendatario, llamándose  a   este , arrendador.   En  cada  caso  hay  vinculaciones  contractuales   propias.

Esta figura  del  subarrendamiento está  autorizado  desde  muy  antiguo, considerándose que  el  arrendatario  tiene  derecho  a entregar  la cosa  de un  tercero, siempre  que cumpla  con pagar  al arrendador.

El legislador  se  ha  olvidado  de  dos cosas:

1   Que, es un  mecanismo   de  estipulación, por  el cual  se ha  prohibido   en nuestra  legislación, salvo excepciones.

2   el contrato  de  arrendamiento supone  confianza con el  arrendamiento, por tantos, si  el arrendador  no  desea que  se  subarriende, esta  disposición  tiene  eficacia   y debe  de  cumplirse.

El  Código Civil  define  el  subarrendamiento diciendo   que  es   el  arrendamiento o parcial  del  bien  arrendado  que  celebra  el   arrendatario  a favor  de un tercero, a cambio  de una renta, con asentimiento escrito  de  arrendador.   (Art   1692 CC).

La  prohibición  de  dar  en    subalquiler   un   predio   sujeto  al   régimen  especial  del   inquilinato   Ley  Nro.  26400   de    8-12-1994   se  infiere  del   inciso  a)  del artículo 14  del Decreto Ley  Nro.  21938, cuya  cuarto  párrafo  establecer  que  el  propietario   tiene expedita   la  acción  de  desahucio, si el inquilino    subalquila   total    o  parcialmente  el  predio.

Hay    algunas  casos  de  excepciones  a   esta  regla  general  y   están establecidos  en el artículo 7  del mencionado  Decreto Ley  que permite   al  inquilino  a   subarrendar  el    predio  a plazo  fijo, cuando  debe    ausentarse  de   la   localidad  por  razones   de  trabajo, salud o estudios.

El inquilino, no  requiere  el  consentimiento  del  propietario, para subalquilar  la  vivienda  en    los casos   permitidos  que  hemos  hecho referencia   anteriormente, le  basta  poner  en conocimiento de  este  y  del consejo  provincial   respectivo  de    la celebración   del   contrato, acompañando  el  certificado  que  acredita  la  necesidad   de  ausentarse   de   la  localidad   por  alguna  de las    razones   antes  indicadas, de trabajo, salud o estudio, que  se  supone o puede   ser por más tiempo, ni  con mayor   merced   conductiva   que   el establecido  en el convenio  con el  propietario.

CESION    DEL    ARRENDAMIENTO

La  diferencia   entre  subarrendamiento  y la  cesión  del  arrendamiento, está  en que mientras  en el subarrendamiento hay dos  contratos  de  arrendamiento  superpuestos, en la  cesión  del  arrendamiento, es el mismo contrato de  arrendamiento que  pasa  de  un arrendamiento  a un  nuevo  arrendamiento.

De  conformidad  con el artículo  1696º  del  Código  Civil  la  cesión   del  arrendamiento  constituye   la  transmisión   de  los  derechos  y  obligaciones  del  arrendamiento  a favor  de un  tercero que lo constituye el  arrendamiento  a favor  de  un tercero que lo constituye y se  rige  por las  reglas  de la  cesión  de  posición contractual.

El inciso  4  del  artículo  1697º  del Código  Civil   señala como causas de  resolución  del  contrato, la cesión  de  arrendamiento, contra   pacto expreso  o sin  consentimiento   escrito   del  arrendador.

Las  distinciones  entre  subarrendamiento y cesión  del arrendamiento  o  traspaso, tiene importancia  practica, por  cuanto  el beneficio  que  otorga  la  cuarta  disposición  del   Decreto  Ley  Nro.  21938, solo  alcanza  a los  subinquilinos, naturalmente   solo en  el  caso  de  la  Ley Nro.  26400.

RESOLUCION  DEL CONTRATO  DE  ARRENDAMIENTO

Las  causales  de  resolución  del contrato  de  arrendamiento  están  comprendidas en el artículo  1697  del  código  civil.

En cambio  el artículo  1699  del  Código Civil, se ocupa  de la conclusión que  se produce por  acción  extraña a  los  sujetos  del  arrendamiento, mientras  que  la resolución o rescisión  se produce   por causas  imputables  a uno  de los  sujetos. Todo  contrato resuelto  ha  terminado, pero  no todo   contrato  terminado  ha  sido resuelto.

Se  resuelve el contrato   de  arrendamiento  según  los  vigentes incisos  del artículo  1697  del C.C.

1)    Si el  arrendatario  no ha pagado   la  renta  del mes  anterior  y se vence   otro mes   y además  quince  días. Si la  renta  se   pacta  por  periodos   mayores, basta el vencimiento   de un solo  periodo   y además  quince  días.  Si el alquiler   se  conviene por  periodos   menores  a un mes, basta   que   venzan tres  periodos.

Esta causal  es  la  esencia   misma  del contrato  que ninguna  ley, ni la  del  inquilino la  ha dejado  de  lado. Si el arrendatario  ha  dejado  de pagar   dos (2)  meses  y  15  días, el  propietario  tiene  derecho   a  ejercer  la  acción   de  desalojo. Se  ha establecido  esta disposición  por  razones   de  equidad,  plazo  y según  la  Ley   del  inquilinato, todavía   puede pagar hasta   el momento  del lanzamiento, si se trata  de  casa- habitación  ( solo en el caso  de  la  Ley Nro. 26400)

Cuando  el arrendamiento se pacta   por  periodos  mayores, como trimestre, semestre  o año, basta  el vencimiento  de un periodo más  15 días. Cuando  el alquiler   se  conviene  por  periodos  menores  a  un  mes, basta   el vencimiento  de  tres  periodos.

2)    En los  casos previstos   en el inciso 1, si el arrendatario necesito que  hubiese contra  el  sentencia  para  pagar   todo o parte  de una renta,  y se vence  con exceso de quince  días  el  plazo    siguiente    sin que haya  pagado   la  nueva renta   devengada. 

3)    Si el  arrendatario  da al  bien  destino   diferente   de  aquel   para  el cual   se le  concedió   expresamente   o tácitamente, o permite   algún acto   contrario   al orden público   o  las buenas  costumbres.

Se ve   claramente   que lo que  el legislador, es que el arrendatario  no perjudique  la  reputación  del propietario , porque   si alquila  una casa  para  habitar  y la destina   por  ejemplo  a  casa  de   tolerancia, desprestigia  al   propietario.

4)    Por  subarrendar  o ceder  el   arrendamiento   contra  pacto expreso, o sin   asentimiento   escrito  del  arrendador.

5)    Si el arrendador   o  el  arrendatario   no cumple   cualquiera   de  sus  obligaciones.

Tratando  de  casa-habitación todavía incluida en la ley  del  inquilinato  conforme   a   la Ley   Nro.  26400, las  únicas causales  de resolución  del  contrato  de  arrendamiento.

a)            Por  casa  única; y

b)            Por  falta  de pago  de  por  lo  menos  dos  mensualidades  y 15 días  de la merced  conductiva.  

CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El  contrato  de  arrendamiento  concluye  en los siguientes  casos:

1.             Por  concluirse el termino  fijado   por las  partes. Porque si se ha  pactado  por  meses  o años, cumplido los  meses o años. Ha  concluido  el  contrato. Pero   si  después  de  vencido  el plazo  trascurren  los  días  sin que  el  arrendador  solicite  la  cosa  ni el  arrendatario lo  haya devuelto, la ley   considera  que no  se ha  producido  un nuevo  arrendamiento de  plazo  indeterminado, por  tacita  reconducción, sino  que  las  mismas  estipulaciones  hasta   que    el  arrendador   solicite  su  devolución   en cualquier  momento. (art  1699º y  1700º CC).

2.             En el arrendamiento  en cuya  duración   se  pacta  por periodos  forzosos  para ambas  partes  y  voluntarios  a  opción  de una de  ellas, los periodos  voluntarios    se  irán   convirtiendo uno a una  en forzosos, si la parte  a  la que  se  concedió la  opción  no  avisa a  la  otra  que  el  arrendamiento  concluirá al finalizar  los  periodos  forzosos  o cada  uno  de  los  voluntarios.

El aviso a que se refiere  el párrafo anterior, debe cursarse  con menos  de  dos  meses de anticipación al día de  vencimiento  del  respectivo periodo, si se  trata  de  inmuebles, y de  no menos  de  un mes, en el  caso  de los demás  bienes.

3.             Si el contrato  es  de  duración indeterminada,  se le  pone  fin,   dando  aviso judicial o extrajudicial  al otro contratante (art 1703º  del  C.C).

4.             Cuando  el arrendador es  vencido en proceso  sobre  el  derecho  que  tenia. En este caso, porque   estaba  arrendado una cosa  ajena, ya que  nadie puede  disponer  un  derecho  que no tiene.

5.             Por  muerte  del arrendatario, si dentro  de  90 días  después  del  fallecimiento, sus  herederos  comunican al arrendador  que no  pueden  continuar el contrato. Muchos   creen que con la  muerte  del arrendatario  se  extingue   el contrato  de  arrendamiento, pero  la realidad  es  que la muerte  dl arrendatario  no pone  fin al contrato, si es que los  herederos  no manifiestan  su decisión  de  poner  término  al mismo, porque  si  manifiestan  su deseo  de  continuar con el contrato, el contrato continua.  

El  arrendamiento  se  trasmite  , lo que  quiere decir, que  es un  contrato  personal, pero  no personalísimo, el  cual  termina con el titular  del  derecho. Si  fallece, los herederos   continúan y se  les  considera  como  arrendatarios, salvo  que  ellos, expresamente   digan   que no  quieren  continuar  con el contrato.

Un punto interesante  es  el relativo al momento  en que  se  considera  a  una persona  heredera y entonces   hay  que  seguir  un proceso  judicial que  demora. Basta  que exista  presunto  heredero, para que  continúe  el  arrendamiento, porque  sino  la  ley  no  tendrá  eficiencia, ya que  entre  la  muerte del  arrendatario  y la  declaratoria   de  herederos  para  cierto  tiempo. 

6.             Por entrar en el ejercicio  de sus derechos  civiles el menor  de  edad

7.             Por  terminar  el albaceazgo, en el  arrendamiento  que hubiese  hecho algún albacea.

Son situaciones  de  orden temporal. Además  si  entra  el  menor  en su  mayoría   de edad, acaba el contrato  de  arrendamiento, aunque  el plazo   del mismo todavía no se  haya  vencido. La  doctrina  establece  que el  menor  obtiene  la  plenitud de  sus derechos  y, por  tanto  puede  poner término  al  contrato.

El albacea es un mandatario post mortem, es aquella persona que  recibe el  encargo  del causante  para  que haga  cumplir  el  testamento. Como al finalizar  el albaceazgo, porque  la  Ley  desea que  los  herederos  reciban  los  bienes  sin  problema.

8.             Si es preciso para  la  conservación del  bien que  el arrendatario lo  devuelva con el fin  de  repararlo

9.             Por  destrucción total  o perdida   del bien arrendado.

10.        En los  casos  de  expropiación.

De  otro lado el Decreto Ley Nro.  21938, regula   la extinción  del contrato  de  alquiler  de  predios  incluidos  en el régimen  especial  de  inquilinato, solo  en el caso de  la  Ley Nro. 26400

El articulo  13 enumera  explícitamente  las  causales  de  extinción  del  contrato  de  alquiler que  son:

A.                    Acuerdo de  las  partes

Es  decir  el mutuo  convenio para poner  fin al contrato  de  alquiler a  plaza   indeterminado o a plazo  fijo.

B.                    Decisión unilateral  del inquilino

El inquilino  de  un predio  comprendido  en el régimen  especial  del  inquilinato, puede   poner fin al  contrato de alquiler   en cualquier  momento. La  extinción  se  produce  con la  desocupación  del predio  y  entrega  de las  llaves , que  deberá  realizarse   previo  aviso  al  propietario   mediante   carta   notarial , con  un mes  de  anticipación. Si el inquilino  omite  el  aviso, deberá  abonar el importe  de  un mes  adicional  como  indemnización.

C.                    Por  muerte  del inquilino, si sus  herederos  comunican  que no  puedan  continuar el contrato.

La  ley otorga  a  los  herederos  del   inquilino dicha  facultad  unilateral, en razón de que  tal vez no se  encuentran en condiciones   de continuar cumpliendo  con las  obligaciones del inquilino o que  no  necesiten  de la   vivienda.

Distinta  es la  situación de  los  herederos  del  propietario, quienes  siguen obligados  como  lo  estuvo el causante.

Pero en el caso  de los  predios  sujetos  al régimen  especial del inquilinato (Ley Nro. 26400), solo  tienen derecho a  continuar  el  arrendamiento, los  herederos  que  ocupaban el predio  a  la muerte  del  inquilino. Lo cual  al excluir  del  derecho  de  la  sucesión del arrendamiento  a  otros  herederos  preferenciales  y excluir igualmente  a la  conviviente, favorece solamente  al propietario.